北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一
那会儿我就问他图什么？回答是图炫特的环境，也就是年轻人多，租房的多，频繁更替的人群，充满欲望的眼神，无奈却又坚持的状态。每天从这些年轻人脸上能解读出北京的未来与希望，而在老小区呢，能接触到的聊天大多都是回忆过去了。
听说有不少从事创作型工作的人都喜欢这种年轻人扎堆儿的地方，甚至是城中村，就是为了品读百味人生，憧憬未来。
炫特也差不多是那个时代的产品。因为那年正是神舟五号成功，杨利伟受到万众敬仰的时候，炫特的业主们于是想集资在小区里给杨将军树一座雕像，认为这种行为很酷炫，符合炫特的定位和业主们的精神追求。
现在的人们可能忘了天津的白爷爷，但这个名字必定永垂史册，感动中国。这位老爷子凭一己之力，开小卖部蹬三轮赚钱，自己吃馒头喝白水，攒下所有的钱捐资助教，被称为“当代武训”。后来他的评奖经历还引发了巨大的舆论风波，这就不提了，要宣扬正能量。
但这两件事都给当年的我很大的触动，就是年轻社区的“自我意识”。要知道在别的小区都是业主们逼迫开发商出钱，从来没听说过自己凑钱建公共设施的。虽然这只是个提案，但讨论的热烈程度却让人震惊，充分体现了“炫-特”的本质：自我、个性、舍得掏钱、特立独行、追求精神层次。
回想当年，70后也曾有过青春，有过热血追求与梦想。我们曾经迷茫的参与运动，疯狂地追逐名利，但也曾有为国为民的激情时刻。2001年5月，中美黑客大战爆发，参战的基本都是70后。当年的装备落后，技术一般，但无数年轻人纯凭热血在网上发动攻击，用原始的人海战术围攻美国白宫网站，不知有多少人累晕在了破网吧里。后来我知道炫特里就住过一个联盟的组织者，联盟名字都叫“炫特***”。
到今天快20年了，这里至少已经更替了三代刚需。或许再过个几年就该是00后的时代了，又是一个轮回。不过炫特之所以保值还不错，也正是因为朝青的年轻人多，一代代地撑起了公寓的行情。否则这些产品如果在其他板块，除非是学区房加持，否则大多数都保值不怎么样。
三
前些日子在新闻里看到炫特老板的报道，配的图片不知道是什么时候的，但明显是老了。50多岁的人，就算是海南的气候再好，脸上的褶子也是永恒增多的。
张老板是从职业经理人向创业老板转化的典型。他是山东人，毕业后就进入了山东鲁能，那个年代还是包分配的，所以被分到了国企。正好赶上房地产行业启动，因此也就开始了地产职业生涯。
那个时代的体制内虽然没有现在这么吃香，但也是很稳定的，尤其是房地产这种新兴风口产业，比那些国营老厂强得太多太多了。所以张老板一直犹豫，放不下体制内的稳定，因为当时他在北京是副总级，那就应该对应正科了。如果从企业转入政府部门，在小城市安排个局长都有可能。所以据说他犹豫了好几年，直到系统内很多人都跳槽到民营了，他也才忍不住终于下了决心。
所以什么是人脉，只有你的能力得到别人认可的时候才算人脉，否则顶多算是认识，屁用没有。我认识的大佬数以百计，但没一个拿我当回事儿的，所以混了20多年还只能是个老泡儿。
当年谢强之所以离开珠江，很可能就是当时合生系的强势进入，老谢被分走了大部分的权力，相当于被架空，那就不得不离开了。中国有句老话，堪称群臣关系的圣经：君疑臣必诛，臣疑君必反。君疑臣而不诛则臣必反，臣疑君而不反，则君必诛之。
老谢当年就是如此，一旦发现被朱老板怀疑权力过大，有权大欺主的可能。那就甭废话离开吧，双方还都能留点儿面子，要不然闹下去更难看。于是他就带着张卫克跳到了刚刚进入北京，用拍卖手段拿下双井地王，对北京形势还不熟悉的富力旗下。
张老板在珠江的时候，负责的项目就是珠江罗马嘉园，所以对朝青一带非常的熟悉。炫特这块地他们肯定谈过，估计是价格没谈拢或者是资金不足给放弃了。2002年夏天罗马嘉园开盘，5800，这个价格相当高了，但卖得却不错，所以大概率是这时候就给了张老板找投资人单干的信心。
这块地那会儿已经在京都广厦公司的名下，也就是被大名鼎鼎的广厦集团，浙商大佬楼忠福所控制。之前他们就已经在朝青开发了天天朝阳，也是个公寓项目，规模不大，影响力也一般。当时北京分公司深陷“浙江广厦”和“北京二建”的资本困局，资金链很危险，所以只好把炫特这块地连同公司都给卖了，鸡蛋换粮票。
而且印象中我还看到过炫特的土地成本，1400多，不算便宜，那如果加上公司的资质，土地成本估计在1500以上了。那再加上2500的建安成本就是4000块，这个项目如果卖不到5000就不赚什么钱了。
张老板当时背后的老板就不说了，那是另一个故事。在炫特时期，他还不能被称作完全的老板，因为不是投资人，只是合伙人，相当于技术入股。而且肯定是签订了对赌协议的，条件还会非常苛刻。如果项目不赚钱，那张卫克都不是净身出户的那种了，也得跟着负债。所以这场仗他不能败，没有退路。
当职业经理人的时候你可以甩手就走，扔个烂摊子自有老板着急。但现在你是老板了，几百上千人等着找你要工资呢，后边更有凶神恶煞等着拿钱的投资人和大老板。此时敢退吗？你敢言退，那自有40米的大砍刀伺候，资本从来都是不讲情面的，不仅杀人，还会诛心。
那此时的张卫克应该已经被逼上绝路，他必须改变定位，从红海中杀出一条血路，不是天堂就是地狱。因此传说他们用两个月时间完成了所有的整改，必须抢在2003年初开盘，在上半年结束之前清盘回款。否则如果拖到下半年，那东三环东四环必定将成为血腥红海，好几个楼盘集体入市，到时候就不好抢饭吃了。
但是，就是在这么多的同类型竞品里，炫特也是比较特殊的一个，从当年就特殊。那会儿的朝青还没有被定义为年轻人板块，而是改善型为主。所以罗马嘉园、朝阳园等都是大户型规划。
之后不说了，张老板从此多了一堆的外号：楼市小旋风、京城快刀王、定位教父、朝青霸主、蓝海高手，一堆呢，我也记不住了。反正那两年他风光之极，各种奖项拿到手软。但这也名至实归，几乎是两年清盘的节奏，对于任何一个项目都赚大钱了，绝对的高手，佩服。
五
首先就是成本，小户型是成本最高的。比如同样的1万平米一栋楼，普通户型100平一套，那就是100套。而小户型呢，按50平一套都是200套。那就要凭空多出至少一倍的墙体、门窗和各种水暖气管线，而且设计上难度还大，哪方面都得多花钱。
第三就是价格，如果开发成大户型，比如每套200平以上的吧，那针对的就是有钱人群体，和找刚需所费的力气其实差不多，但招来的人们的预算却是不同的。大户型卖便宜了都不合适，侮辱人家的钱包。而小户型呢，根本不可能卖得太贵，这部分群体对价格太敏感了。再加上户型小了就影响居住体验，采光通风什么的都不好办，那就更不好要高价了。
所以，张老板在当年把炫特都开发成小户型可以说是绝对的冒险，成了就扬名立万赚大钱，败了就赔本赚吆喝卷铺盖就走人。当然他是成功了，正好赶上了时代，又加上营销做得好，绝对是创造了奇迹。
我那会儿不太看得上小户型楼盘，所以没什么好印象。有一次是看到记者写炫特的稿子，极尽夸奖之能事，于是看着别扭，要过来给改了改。他写的是“少女们穿着轻盈的罗裙，跳出青春的舞步”，我给改成了“少妇们衣不遮体，浪出了媒婆儿的节奏”。急得小伙子差点儿跟我拼了，真要这么写就拿不着红包了。
六
前些日子是朋友的孩子想创业，我举出了张老板的例子。想说的道理只有一个，那就是：如果想创业成功，那你首先就必须是个成功的职业经理人。如果打工做不好，那肯定创业失败。
普通的打工不叫赚钱，那只不过是个岗位的螺丝钉而已，是依靠于这个平台。创业的话你就是老板了，必须要有从开始第一步到最后赚到钱的全部思维和手段，这才叫赚到钱。
如果是在公司打工呢，尤其是大公司，那每个人负责的就是一小块业务，哪怕是高管都未必能理顺各个环节。所以这种情况就是打螺丝，根本不是真正的做生意。
之所以很多人敢创业，就是因为没干过，所以觉得简单。但一真正实施就扯淡了，用不了多久就赔得一塌糊涂。餐厅可以说是门槛最低的创业了，但看看干二手设备的吧，不知道一年要经历多少次轮回，都是刚买走干不了几天又卖回来的，赔掉的都是自己的血汗钱，或者是父母亲朋的血汗钱。
所以说，打工牛逼的未必创业成功，但创业成功的一定在打工的时候也很牛逼。甭以为当了老板就能谁都不服了，其实都是一层层的打工。小公司是给大公司打工的，大公司是给税务局监管部门打工的，在这个层级分明的圈子里，谁都跑不了。
给个建议吧，如果想创业，那就最好先花时间精力了解这个行业。怎么叫了解？比如想开奶茶店吧，最好先找家店打工，什么时候做到店长了，至少是个小主管级的，从怎么加盟到进货交工安排班次到发工资都熟悉了，能独当一面抛弃老板也赚钱了，那再开始真正的创业。否则一上来就想发大财也不是不可能，那就凭运气了。而凭运气赚来的钱，迟早都得凭实力输干净。
七
仅供参考。
