在当前楼市下行的趋势下，在济各大房企销售均萎靡不振，万科同样面临如此困境。2019年，万科除南部万科山望和东部万科劝学里外，一众项目均面临严重销售压力，整体营销形势严峻。但随着济南市开发老城区趋势的愈加明显，尤其是天桥区2020年在济楼市地位的愈加重要，为顺应城市发展方向，同时扭转当下营销颓势，万科在济布局方面进行了相应的调整，在南部和东部现有格局下，选择深度开拓“北部战场”。
这一“北拓”的重任，压在了一个名为万科金色悦城·新著项目上。2020年6月25日，这个被济南万科寄予厚望的项目首次开盘，其状况究竟如何？
品牌：万科品牌在济认可度较高
万科金色悦城·新著项目是万科地产继万科金色悦城项目后在天桥区的又一作品。万科置业于2012年进入济南市场，其独立开发的第一个项目为康虹路与奥体西路交汇口的万科城，随后，万科陆续在济南开发了万科海晏门、万科公园里、万科金域华府、万科金色悦城、万科如园、万科山望、万科劝学里、万科翡翠公园等32个项目，落子区域涵盖济南主城各个区域。目前济南万科在售的项目有万科大都会、万科翡翠山语、万科金色悦城新著、万科如园、魅力之城、万科正荣天宸、万科山望、万科翡翠公园、万科金域华府、玖唐府等十数个，其中魅力之城、万科正荣天宸、玖唐府等项目为联合开发。
作为国内知名的头部房企，万科一直是一家在追求均好与谋求突破的房企，在紧随城市发展脉搏与多层次立体化发展方面表现的尤为突出，在商业、养老、产业、物业等地产行业全面开花。尤其是在与深圳地铁合并后，万科拿到了未来更大的筹码，也产生了“全新”的变化：国企背书，融资成本更低，与政府沟通更有优势，勾地和各类新业务开展都会更加顺畅，同时也具备了TOD市场最强的资源背景——这从济南市场上近年万科一贯流行的热点区域落子与熟化拿地并行的表现上可见一斑。
目前万科在济南的布局区域涉及唐冶片区、张马片区、药山片区、盛福片区、南部山区等城市热点区域，产品覆盖刚需、改善等所有客户需求，其项目突出的万科品牌号召力和万科物业，当下已被济南购房者广泛认可。但是，万科在产品质量、尤其是精装产品问题上经常“暴雷”，甚至“荣登”央视315。
项目：药山片区小地块刚需产品
万科金色悦城·新著项目位于天桥区药山片区的小鲁庄片区，地处济南天桥区北绕城高速以南、二环北路以北，总建筑面积1984946。据项目规划数据显示，万科金色悦城·新著项目分东西两个组团，规划有6栋27层高层、1栋25层高层、3栋11层小高层、4栋18层小高层，共14栋建筑1385户。项目整体规模不大，目标客群主要为地缘性刚需客户为主。
地块：楼面价较低 但拿地成本不低
该项目所属地块为小鲁庄西A-1地块，作为熟化方，万科于2019年12月20日以63835万元的低价拍得，该地块属性为城镇居住用地，楼面价为4327元/㎡。根据竞得人配建、代建要求，万科需须无偿配建一处建筑面积不小于 1500㎡的社会综合服务设施、一处建筑面积不小于 900 ㎡的社区养老服务设施、一处建筑面积不小于 1400㎡的社区卫生服务中心、一处建筑面积不小于 800 ㎡的室内副食品市场、一处用地面积不小于 1000 ㎡的室外活动场地及在地块 X 内无偿代建一所24 班小学及一所 9 班幼托；同时，万科需代建B地块约59万㎡，地下建筑面积约11亿元，以楼面价9000元/㎡的底价拿下药山西6地块据天桥区年内供地万亩的指标，后续时间片区内仍将有大量土地挂牌出让。
片区当前情况：目前，该片区配套方面整体相对陈旧、滞后。
在交通方面，该地块尽管临近二环北路、无影山北路等城市主干道，但由于距离主城及城市发展热点区域较远且区域内近期无地铁规划等因素，仍属交通欠发达区域；
在商业方面，区域内有泺口服装城、金牛银座、缤纷五洲等配套商业，陈旧且欠发达；
在教育方面，片区承继天桥区教育欠发达的一贯传统，教育设施、师资力量处于下游水平；
景观方面，片区内有药山公园且临近黄河景观带市政公园，是为数不多的环境较好的居住区域。
片区内产业聚集，有卢庄工业园、康桥发展中心、元易工业园、王炉工业园、时代总部基地、齐鲁云商产业园等，为片区保证了充足的客群来源。
片区不利因素：除上述距离主城较远、各类配套欠发达等不利因素外，片区临近黄河，部分区域或存在倒灌问题。
配套：改善缺陷 重塑商业及学区
为改变配套滞后的现状，万科金色悦城·新著在项目内部配套方面进行了改善。
在商业配套方面，项目北侧规划了约39，在项目内部空间布局和产品打造上，略优势于万科项目。
中梁云山和院：2019年12月9日，中梁斥资9.9亿元摘得药山西的三块住宅用地，该组团三地块平均楼面价7126元/㎡，最高楼面价9375元/㎡。在该组团地块上，中梁即将于7月推出入济第一个项目——中梁云山和院。
中梁云山和院首开预计推出房源为A2地块8#、9#楼，产品为101㎡、117㎡、127㎡毛坯房源。在价格方面，之前中梁预计预计8#101㎡户型成交单价85%房源不超过13500元/㎡，但或迫于万科日前首开2500元/㎡起带来的直接压力，该项目目前释放的首开价已降至11999元/㎡起。
相较于万科金色悦城·新著，中梁云山和院项目容积率较低，产品铺排比较合理，户型设计较好；但配套方面均为片区基础配套，无自身提升，且虽然项目周边规划有12班制幼儿园和24班制小学，目前尚未与知名品牌学校或教育集团签约，在市场竞争方面整体逊色于万科项目，价格战或为唯一出路。
当下整个药山片区内，海信九麓府、三箭瑞景苑均为顺销期，无直接与万科项目构成竞争的产品，后续7月份将首开的中梁云山和院为其直接竞品，且价格战已在尚未开盘时打响。片区后续持续供地量较为可观，尽管万科在产品和品牌方面优势明显，但在前有堵截后有尾追的后期片区市场内，营销形势仍旧不容乐观。
点评：区位配套较差但不失为刚需优质选择
万科金色悦城·新著项目，是万科在天桥药山片区继万科金色悦城后的又一产品。从整体而言，项目偏刚需且以周边地缘性客户群体为主。
项目优势：从整体而言，该项目比较贴合刚需客群的需求，周边交通、商业、教育等基础配套齐全，又有万科自身打造和签约的各类配套，能满足刚需客群日常的生活需要；其临近双公园，优越的自然环境也是该项目的一大亮点；同时，万科品牌及对产品的塑造，也堪称刚需产品内的佼佼者。
项目劣势：项目远离主城区域，整体发展落后，在区位上稍显偏僻；没有大型商业配套，万科自身打造的商业运营前景如何尚不可知；项目内部部分产品存在采光不足问题，有部分居住型公寓；项目部分区域或为黄河倒灌区，存在隐患。
万科金色悦城·新著项目入市，是万科继标山、药山两地拿地后布局天桥的的又一举措。该项目不仅承担着万科立足天桥区域市场的使命，同时还肩负建立万科济南新业绩增长点的重任。尽管当前药山片区风头正劲，但由于区域发展现状的限制和当下恶劣的市场环境，万科金色悦城·新著能否撑住万科在济的“北部战场”、实现万科的北拓“野心”，尚需时间来证实。
作者：鲁楼观察
