这可能是目前关于中粮·建发·祥云悦府，最为完整的项目测评了，实际情况就是，篇幅略长，请多担待，下面进入正题。
01关于品牌
品牌方面，祥云悦府是由中粮，建发共同打造的住宅项目，全名为中粮·建发·祥云悦府。中粮集团连续26年入围《财富》世界500强，在2020年，它在这个榜单上，排在第136位，上市企业大悦城控股是中粮集团旗下公司。
2020年，建发集团在这个榜单中，排在第234位！好家伙，两个世界500强来朝阳做项目，是不是有点兴奋，有点期待？
对于我们普通购房者，认识房企的第一个步骤，是品牌，它来自哪里，做过哪些项目，实力如何，了解清楚，大家心里都会有个底。
对于XX强XX位这类冰冷的数字，我认为更应该向比较了解房企的朋友请教，对于建发，我们咨询了来自厦门的头部媒体人，厦门知名地产领域公众号-"好房评测局"局长吴寅，吴局。
在下面这段语音中，他会向南昌的朋友简单阐述厦门当地对于建发的观感如何，也算是给南昌的朋友一个参考，下面有请吴局。
建发在厦门当地口碑如何00:0000:32
非常感谢“好房评测局”局长吴寅的介绍，也希望大家多多关注“好房评测局”。
其实南昌人对于建发还是比较陌生的，仅有的了解也限于行业内部，前几天有位同行跟我聊到建发，交谈中对建发的欣赏溢于言表，直言某项目如果建发来做，整体的产品质量绝不会如此中庸。
你们是不是想知道某项目是哪个？可不敢乱说，最近热度很高就是了。
02基础数据
先简单聊两句，因为是从高新出发，通过地铁、公交一顿操作，前前后后花了一个多半时才抵达项目营销中心，在四号线还没有开通之前，住在距离项目比较远的朋友，最好还是不要搭乘公共交通前往，最好自驾。
房评君也是在体感温度接近的38度的天气下独自前往，太阳浴真的“舒服”。
营销中心
项目营销中心做的并不大，想想也是，它本身就不愁卖，没必要花重金砸在营销中心，实用就行。今天又看了下报名摇号的人数，已经2400人了，楼评君预计这个数字最后可能会定格在3000人到4000人左右。
和一些文章宣称的万人摇规模，应该会相差不少，最多算个千人摇，从最后的报名人数来看，也和预测的人数差不多，首批房源最终共有3247人登记申购，可摇号房源364套，整体中签率仅为11据相关数据显示，祥云悦府首次开盘去化率高达92%，去化房源337套，这个成绩在目前的市场环境下，算是非常理想了。
项目现场人不多，有部分是同行过来踩盘，他们大多行色匆匆，看了看样板间，很快就离开了。置业顾问倒是很上心，在应对的问题中，对学校的关切是最多的，一条九洲大街把项目隔在了朝阳北，这里的学校厚度不如九洲大街以南。所以，读什么学校，这里未来会有什么学校，买这里的人最在乎，具体情况，下面再聊。
03关于地段
项目地段没什么可以吐槽的，靠着九洲高架，往西走花不了几分钟就能上朝阳大桥，对岸就是南昌另一个颇具信仰光环的板块-红角洲。
项目以南是朝阳新城核心价值区，虽然地处朝阳北，总归影响不大，身处朝阳新城，就说明这项目在地段上没什么大问题，在南昌都可划入第一梯队。
地段不错，相应的通勤时间也会比较有竞争力，以红谷滩双子塔为终点，从项目出发，自驾通勤，走沿江南大道，转进红谷隧道，时间大约花费15-20分钟左右，这个结果其实非常理想了。4号线开通之后，通勤至东湖或者高新，都会在30分钟以内。
心动了！
04关于配套
教育
九洲大街以北，似乎是学区荒漠，区域内学校数量、质量和九洲大街以南差了不止一个段位，这种情况或许在未来几年会有所改变。
从项目了解到的情况来看，祥云悦府北部和东部，都规划有学校用地，项目北侧地块为六年制学校，项目东侧待拆迁地块为九年制学校。
电子控规图显示，项目以北确有一宗学校用地，项目以东却不是。据相关人士透露，以东地块用地性质将会发生改变，转为学校用地，所以对这宗地块，最后是否规划九年制学校，是存疑的。
祥云悦府在对外推广中，更愿意和距离较远的一宗学校用地捆绑在一起，这宗地块位于立德中学斜对面，水厂路以南，和新力榕园隔街对望，并且多方的声音都指向该学校大概率将会由珠市教育集团接手。
对于距离更为相近的北部和东部地块，我们得到的说法是：北部学校用地暂被中铁四局征用，东部学校用地征迁还未完成，进度并不明朗，所以和项目关系不大。
根据网传珠市学校学区范围，该学校学区处于沿江快速路以东，桃花路以西，九洲大街以北，灌婴路以南。
网传学区范围
区域内的包含中粮·建发·祥云悦府、国贸天峯、新力榕园、绿地朝阳中心、抚生佳园、观洲公寓、世纪滨江、联发公园前、幸福之苑、云河花园、阳光城大发西江悦、桃花三村等社区。
关于学校，房评君肯定是希望珠市学校能够落地，从而提升朝阳北的教育质量，最终能不能读，是不是珠市学校，楼评君没看到相关文件，无法做出绝对的判断，学校变更，这种事也不是一件两件了。
是不是珠市，好像也并不影响项目热度，目前的状态就是，都在抢，不管能不能上车，先把票买了（指申购登记）。
商业
商业上，项目距离天虹和西湖万达，就是一街之隔，过个九洲大街的红绿灯，即是天虹，再往前走两到三分钟即是西湖万达，配置上，相当给力！另外，大悦城商业部分也将在万达旁落地。
天虹
祥云悦府主要商业配套分布
大悦城+天虹+万达广场在你们家对面，什么感觉，我觉得挺好！
顺便一提，中粮、建发合力打造的大悦城项目，包含了多种业态，有住宅项目祥云悦府，有购物中心，同时还布局了超200米写字楼和服务型公寓产品。
交通
交通方面，地铁4号线云天路站就在项目右侧，观洲站则处于大悦城商业部分右侧，基本都算地铁上盖了，项目周边的路网规划都比较规整，道路宽阔，车流量较大，毕竟朝阳新城，虽然有点年份了，底子还是不错。
祥云悦府主要交通配套
地铁4号线云天路站施工现场
从地铁4号线云天路站施工现场来看，地面建筑部分已经接近完工，年底试运营，应该问题不大。有地铁盘的光环，有九洲大街、高架，抚生路，沿江大道等路网的支撑，项目在交通层面还是有优势的。
05关于产品
项目规划有19栋小高层，分为三个楼层高度，分别为16层，17层，18层！自东向西，由低到高排布（参照下图，黄色区域为16层住宅，中间为17层住宅，红色区域为18层住宅）。小区楼间距保持在40-50米左右，居中的几栋楼间距较宽，靠近外侧的楼栋之间，楼间距稍窄。
楼栋排布
小区有三个主出入口，东侧靠近抚生南路为人行出入口，北侧和西侧两个出口为人车混行出入口，另外，小区在西南角靠近幼儿园方向开了一个小型出入口，方便业主接送孩子，幼儿园是项目自带。
中间楼栋楼间距较宽阔
项目首开是10#、13#、14#、16#、18#，从一房一价表来看，价格区间在12837-19827元/㎡，最低首付三成约37万，总价约123万即可上车朝阳，还是挺香的，开盘现场火爆的选房大战，说明大家对项目各方面都比较认可。
选房现场
当然，这是最低价，18#作为偏向刚需的楼栋，整体的均价大概在1万4到1万5左右，这个价格区间，对于部分打算往象湖买的购房群体，有不小的吸引力。
06关于户型
目前祥云悦府规划有是三个户型，A户型97㎡三房二厅二卫，B户型116㎡三房二厅二卫，C户型148㎡四房二厅二卫，一个个来看吧
96㎡户型，整体总价不高，对于想要入住朝阳新城的刚需，算是不错的选择，户型的整体得房率大约为82%，还不错，三开间朝南，客厅面宽38米，阳台长55米。
96㎡户型
这个户型说说个人看法吧，亮点是阳台够大了，居住区和生活娱乐区分开，互不影响，在97平米的户型做两个卫生间，好评！个人不对这个厨房不太感冒，太小，两个人站进去，转个身都费劲，比较适合单人操作，厨房入口也比较局促，96㎡虽然是小面积，但厨房做的大气一点，不难啊。
96㎡户型厨房入口
另外有一点，在靠近客厅的次卧，打开门可以直接看到玄关处，是否会对私密性造成困扰？
96㎡户型次卧视角
118㎡的户型，是三个户型中，最让我心动的，这个户型是个3+1户型，客厅面宽达到6米，视觉冲击感十足，客厅大面宽，把改造权留给购房者，也是近期流行的一种设计思路。得房率同样为82%左右，该户型阳台长6米，宽15米，宽15米，比97㎡户型多出1米左右。
另外，148㎡户型厨房的插座设计，是不是有点尴尬，刚好被布置的双开门冰箱卡住，其他两个户型就没有这个问题，放对比图看看吧！
148㎡插座位置
118㎡插座位置
07关于装标
装标方面，卫浴为摩恩或者科勒，厨房用具配置方太或老板，开关插座类采用品牌为西门子，墙面乳胶漆为立邦、富特斯，地面瓷砖为蒙娜丽莎，木地板装修标准为书香门第、圣像。入户指纹锁，可视化对讲系统，一键报警系统这类智能系统三个户型也都齐备。
以上装标，三个户型基本相同，不同在地方在于，118㎡户型上了新风系统，148㎡户型除了新风系统，还上了中央空调，96㎡和118㎡户型空调配置均为分体式空调。
148㎡户型内部装标更为丰富，比如增加了电动窗帘，消毒柜，集成吊顶灯具、射灯等等。另外，装修标准中有一些中粮定制品牌或国产优质品牌，去看房的时候，可以多了解一下。
08关于老破小
很多人都在说，项目周边都是老破小，体验差，楼评君走了一圈，发现所谓周边全是老破小，是不成立的。
项目周边的城市界面，其实还不错，项目以南的城市线条，相当大气，有高级感！项目以北次新小区也比较多，所谓老破小，主要分布在云天路以北，抚生路以东，占据的面积，其实不大。对项目也不会有太大的影响！
项目以南城市界面
项目以北城市界面（旁边4号线云天路站正在赶工）
项目以东待拆地块
抚生路以东“老破小”，处在待拆状态。
09关于商业人气
也有朋友说这边商场人气差，那么楼评君专程在工作日去看了看项目以南天虹和万达广场的人气，天虹人气蛮不错，购物的购物，吃饭的吃饭，也很多家长带着孩子来这里休闲娱乐，万达广场人气稍差，不过在这种高温天气下，商场里还是有一定人流量。
天虹人气（工作日）
万达人气（工作日）
比起红谷滩X茂广场，好太多了。
最后：关于18#
18#的位置，确实尴尬，开发商当然也意识到了这点，把最小的户型，最实惠的价格安排在了这里，直面九洲高架，可能会产生不适！
处在高架旁的18#
对此，我们站在18#附近做了噪音测试，有车辆通行时，最大达到97分贝，平均维持在88分贝左右。无车通行时，这个数值最小定格在16分贝。
车辆通行中的分贝数值算是比较高了，妥妥的噪音污染，在绿化带和窗户的阻隔下，这个数值会降低不少，应对办法还是有的。
做个小结
1：项目很火，部分房源价格真香。
2：地段好，交通、商业配套很牛X，据网传周边要新增一所珠市学校！
3：户型方面，强推118平3+1户型，其他两个户型推荐度一般。
4：周边全是老破小，这个说法不认同，城市界面总体不错。
5：18#可入手，适合刚需，不太适合改善。
