曾经风靡一时的学区房紫竹半岛花园 真跌了50%?
最近，自媒体上掀起了一股“某某小区跌了多少都卖不掉”妖风。常用手段：故意用当年的最高，对比今天的最低，然后得出结论，某某小区已经跌了多少都卖不掉了的结论，以论述，上海市场真的要崩了的看法。实际上，但凡有点脑子的都不信。很不幸，位于闵行区吴泾紫竹高新区的著名学区房紫竹半岛花园小区，就成了大家举例的对象，说紫竹半岛花园原来12万一个平方，如今8万都卖不掉，这个学区房算是瞎了。事实果真如此吗？
紫竹半岛花园，位于紫竹高新园区核心区，是如今那个板块最为成熟的一个品质小区。因为对口华师大二附中紫竹校区，前两年学区房火热之时被大家炒作了一房，确实成交过12万以上房子。2021年3月，上海学区新政出台，学区房有所降温，紫竹半岛花园的房子随之有一定程度的下跌，这是不争的事实，可是，如果非要说下跌了50%左右，纯属是胡说八道。
紫竹半岛花园，位于兰香湖西北侧，行政地址是东川路333弄。
东南看兰香路，北靠东川路，西近虹梅南路，南邻紫叶广场。西北距离已经开通的地铁15号线终点站600米左右，交通便利。也是那个区域目前比较成熟，品质比较高的一个小区。当然，缺点是距离市区确实很远，且目前各种生活设施缺乏，附近还是大片荒地，距离繁华二字，确实还很遥远。
紫竹半岛花园小区，规模很大，总计有74幢之多，2477户。
小区由紫竹半岛地产开发，2013-2019年之间竣工，目前由紫泰物业管理，物业费是2.98元/平方。小区液态：多层，小高层，高层，别墅都有。
户型和面积，多是小而实惠为主，梯户比相对较大。该小区比较新，主力户型多是1房、2房和3房， 4房以上户型为较少。1房面积多在63-74平方之间；
2房多在89-105平方之间；
3房面积多在95-105平方之间。户型都比较方正。
目前整个小区均价8.3万左右，最近成交均价依然在8万以上。
我们看看他们所谓跌幅50%左右的例子问题。目前位置，我能查到的成交记录，最高单价记录出现在2020年12月15日，这套房子，产证面积是84.04平方，当时报价是1050万，成交价是1075万。这套房子情况是：“18复19复20，楼下96平楼下跟楼上是分开进门的；楼上独立露台， 做了院子大概40平方，产调拉了没有违章，独立房间 加一个客厅， 一个储藏室 ，一个卫生间， 一个房间 ，一个衣帽间 ，满五年唯一买进价格290万 ，包含车位的价格 ，产权一个人”！也就是说，这套房子是个顶楼复式，楼上一层不算面积，可以分成2套居住，实际使用面积超过110平方，故此，是一个特殊房源，还带有一个车位。另外，该套房子买进价格就达到471万以上，2016年上半年买进。所以，这套房子当时单价12.79万单价卖掉，在那个学区房爆抢的时代，不稀奇。
我们在看看当月及邻近月份该小区成交的其他房子情况，你去比较才是真正的市场价。
2020年
11月22日，72.98平方，成交价635万，单价8.7万。
12月9日，73.1平方，成交价712万，单价9.74万。
12月21日，64.57平方，697万成交，成交单价10.79万。
2021年1月8日，73.18平方，725万成交，成交单价9.9万。
看上述三个月的成交记录，你会发现当时成交均价已经近10万元左右。故此，如果，你要说价格下跌多少，起码以当时9.8万左右的单价为基准。
我们再看看现在情况，目前小区在售的房子，单价在8万-9万左右。
特殊户型依然报价很高，价格依然在10万以上，成交价也不会低于9万。
故此，就市场的角度来看，目前市场成交价在8万以上，当时火热市场，均价按照9.8万左右算，总体上来说，比最高成交单价时候来看，下跌20%多一点而已。再看看当时那最高的那套，还含有一个车位，去掉车位30万，单价在12.3万的样子，即使今天，两层，单价10万以下也不可能买到。故此，总体上来说，跌幅在20%左右。
一定说跌幅50%左右，不是动机不纯，就是别有用心！
