浮山后疲态已现，青岛CBD高价梦，能支棱起来吗？

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文/观察员老王

在青岛的地产版图上，拥有一流山海资源的老市南可以说是没落的贵族；有钱也有土地的崂山，可以说是风华正茂的勋贵；浮山后、新都心、东李，可以说是在时代风口下崛起的新贵。

CBD，则是青岛楼市中最大的矛盾体。

二十年之前，它与市南同为青岛高端住宅的热区，但却没有形成一流学区，因此缺少了那么一丝贵族底蕴；

十年之前，浮山后、新都心的崛起没有影响它的人气，但是因为在楼市中毫无闪光点，房价却停滞不前；

现在，CBD依然是开发商眼中的香饽饽，流着口水的改善族众多，然而却几乎没有“忠诚度”可言。

这个金九，到底能不能买呢？

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TOP15手中的“好牌”

前不久，9月2日下午，中国国际服务贸易交易会产业载体板块主题论坛评选了一个中国CBD的20强，CBD代表青岛“出战”，位于全国的第15位。

看看排在我们前面的那些大牛，这真是很好的一个成绩了。要知道，香港中路与金家岭都有着CBD难以撼动的资源优势，在滨海两极的夹击之下，CBD能取得这样的成绩实在难能可贵。而且，从空置率而言，CBD是最低的，在当下这个写字楼井喷的年份里，这一数据说明CBD的产业聚集力正在进一步增强。

说这些，普通购房者可能都不好消化，我说一个很直观的点。每天早晨，老王基本都要坐地铁从新都心去市南，所以对于三大商务区上下客数量了如指掌。

敦化路站，绝对是早高峰时间段下客量的NO1。

就凭这一点，CBD的楼市就不会塌掉。因为每当价格下调一个档位，就会有数量众多的年轻刚需有资格上车，这个支撑并不亚于浮山后。

我相信，这也是地产大鳄敢于从别人口中抢肉、十几家开发商争地王的关键。

然而，我们也不要忽视浮山后的短板：教育、交通。

很多人说只要产品力足够强，有没有教育资源无所谓。我相信持这种观点的人，不用送孩子上牛小，未来三年只要经历一次幼儿园报名，就能回到现实。

现在，没结婚的年轻人都要考虑学区，更何况那些孩子即将开始起跑的年轻父母？

第二，交通。虽然有了地铁，但是很多人还会开车出行，CBD这个交通，特别是几个新盘周边的交通，早晚高峰期间那真是相当酸爽。未来新盘交付后，交通和停车问题会更加突出。

所以，老王认为CBD的楼市，是一把有三个2（产业、商业、地铁），却没有大王（海景、学区），金九打好了争头客有可能，却没有达到嚣张的地步。

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5W+的傲娇与3W+的焦灼

如果在青岛楼市中设立一个“唯我独尊”奖，那么这个奖上半年属于海尚府，下半年绝对应该发给锦绣华城·世家。

在这样的繁华地段，那么几户洋房产品，确实有傲娇的理由，但是能不能把产品做好：

都什么年代了，还能做出这种北厅、暗卫、动线别扭的户型？难道CBD的土豪们都是些老古董吗？

就这产品力，在没有学区加持的情况下，要买均价5.5万元/平方米，我们也只能摇头笑笑了。当然，除了产品力极差之外，这个开发商诉讼官司也不少，就这块地刚输了一个官司，开发商面临巨额赔偿，如果当老赖每年的利息也是挺可观的，对此大家一定得小心。

远洋·万和云璟，户型设计得非常好，所以低于市场预期首开卖得还是不错的。但是8月份开发商想趁热抬价，购房者就不给面了。

一方面，CBD有限的刚需北猛薅了一把之后要休养生息；另一方面，这个楼盘的主体渐渐起来了，大家一看这个楼间距，你价格太高就要想想了。

一看润府逼上来，远洋又积极调整价格了。怎么说呢，个人认为这个可以步行到市北区政府、CBD的楼盘不是坑，未来二手房市场价格也会不错，关键就是一手价。如何对润府形成有效狙击，考验着操盘者的智慧。

这个盘什么价格值得入手，我们可以私信聊。

在说润府之前，先聊两句华润，这个营销团队刚刚大洗牌的央企开发商。说实话，这是一个很“分裂”的的开发商。

有的业主说华润品质很好，有的业主一说华润的精装就“呵呵”；

既拥有青铁华润城的辉煌，也有胶州、西海岸的惨淡；

对于北京客户很强品牌号召力，但是省内客户又纷纷摇头。

最后，老王总结出一个结论：这可能是一个“看人下菜碟”的开发商，而在傲慢与谦卑的转化之中，现在也试图回到现实。

华润的主力户型，可以说是同面积段主城最好，能偷那么多面积?足以体现出联合开发商的人脉。?老王认为前面四栋小高不乏心动者，开发商估计也是如此乐观。但这里面有个核心问题：

什么价格不难卖？

3.8W？3.5W？还是……

更大的问题是，作为前面小高的降噪板，后面这两栋临桥的高层，谁会要呢？现在预算250万左右的刚需在李沧都不愿忍受噪音的缺点，市区内300万+的改善族，会喜欢桥景房？

青铁华润城的辉煌是时代风口的使然，云上观海的教训是现实的鞭挞，越来越卷的华润，新作将取得怎样的成绩?，是金九最大的看点。

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迪卡侬地块的鲶鱼效应

如果说浮山后F4可以抻着卖，CBD的这几个盘则不行。

第一，未来三年将是青岛入托入学最后的高峰，家长们对于教育资源的重视也将达到顶点，而这是CBD最大的短板。所以，这也就注定了CBD的地缘客户没有什么忠诚度可言，很可能被大量分流。

第二，地铁M4号线开通，未来张村河片区还有大量土地供应，地缘客户在交通上不再有任何痛点。且不说别的，就是近期上市张村河、株洲路一线的人才住房，都会消耗大量的年轻购房族。

更何况，新地又供上来了。据《半岛新闻》的报道，这地已经拆得差不多了，本月拍完，快的话年底也能上市。

这块地虽然距离CBD稍远，但是周围生活氛围更加浓厚，门口也有M4号线，所以对于现有的两大改善盘一定会形成冲击之势头。

远洋、华润们敢等吗？

金九银十拼命，是最好的选择。
如果你不知道什么时候下手，可以给我们留言，老王帮你看着点。

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