一、南部新城板块规划
2015年7月,空军南京新机场南京马鞍国际机场建成投运,大校场机场正式关闭。大校场搬迁后,此处成为南京主城最后一个面积较大、完整性和可开发性都很强的板块。得益于得天独厚的地理位置优势,板块内多条地铁线穿过,据交通图显示,板块内的地铁站分布设置以沿原机场跑道主轴位置最为集中。
根据最新规划,南部新城核心区未来将打造中央生态住区、中央健康住区、中央活力住区、中央文化区和中央商务区五大功能分区。
五大功能分区
1 中央健康住区位于大明路沿线,属于“更新区域”,建设银城国际医疗健康城等健康中心和健康产业园;
3 中央商务区位于机场跑道西段,整体建设打造偏商务,未来建设商务商贸中心;
51商品住宅成交量价创新高
从近5年的年度供销走势来看,2022年南部新城成交量价均创新高。南部新城2022全年商品住宅累计供应45万方,累计成交64万方,相较2021年,供应量下跌38%,成交量上涨33%,整体呈现供不应求状态,成交均价47022元/㎡,上涨42土地市场降温明显
板块全年共计供应7幅涉宅地块,均成交,累计成交建面69万㎡。第一批次土地供应仍表现较好,均进入摇号阶段。下半年二、三批次5幅地块基本低价成交,溢价率基本为0,板块土地市场降温明显。
(数据来源于AUR)
“三足鼎立”的分布格局
(图源于AUR)
目前板块内项目分布呈现三足鼎立的局势。以四叶草为首的中央生态住区沿秦淮河板块,金陵华夏中心为代表的机场跑道板块以及接棒华著兰庭后的璞悦和园、华润润淮府的中央健康住区大明路沿线板块。而几个板块的市场表现也冷热不均。大明路沿线板块的金基璞悦和园截至目前去化9成以上,2022年6月开盘的华润润淮府得益于小户型的设计,目前去化也在7成左右,机场跑道板块更是逢开必罄,而位于中央生态住区的四叶草的开盘可以说是南部新城开盘史上的滑铁卢了,盘均去化不到50套,在此之前,南部新城可是开盘必摇号,销量至少达到9成以上的。
02 沿秦淮河板块四叶草市场表现分析
截止2023年2月6日,三个板块内的代表项目去化如下图所示,四叶草去化率均在50%以下,相比南部新城板块内其他楼盘,经过2022一年的销售周期,四叶草去化情况仍不理想。
南部新城部分项目流速对比(数据来源于AUR)
我们来分析一下原因:
四大原因
1 位置尴尬:对比华夏、金地的跑道核心地段,四叶草位置颇偏,两者之间的关系有点江核核中核与青奥板块的意思。
3 品质一般:与同单价区间的望樾府、璞悦和园进行对比,由于金基的匠心铸造与品牌加持,四叶草开发商的豪宅基因还有所欠缺,产品普遍的审美格调、展示品质、细节打磨等方面,与金基产品相比有不小的差距。
(数据来源于AUR)
所以,不难理解,为什么同样的价位、同样的板块,甚至位置距离并不太远,但有的产品能顶着逆势拉高,而有的产品却有价无市门可罗雀。
03 关于南部新城未来走势的一些思考
高单价、高总价成了购房者对南部新城的第一印象,入驻南部新城的成本极高,这也一定程度上加大了去化难度。因此,未来进入本板块的开发商想要加快去化速度,无非两种方法,一种是实实在在做产品,以产品品质吸引购房者,一种是降低门槛把户型做小来降低总价。
南部新城的核心是大校场,大校场的核心是跑道,跑道的核心是金陵华夏中心,不夸张的说,金陵华夏中心就是大校场的未来。对于金陵华夏中心来说,机场跑道公园是其内花园,5号线、10号线双地铁上盖,全市的重大项目,总体量超96万方,商业体量约27万方(德基一期二期加起来才30万方),以后是要商业有商业、要地铁有地铁,出门即是跑道公园,几分钟就是全民健身中心,楼下就是小学,直线距离几百米就是南外。而就是这样一个项目,目前却因限高问题停工了。
由于与之相距3.5公里的土山机场的影响,图中机场跑道南侧(图中跑道左侧)几乎均在限高内,金陵华夏中心的1、2号楼也因此被迫停工,此前的组团规划受极大影响。换句话说,如果继续限高,大校场一多半的区域均会成为矮脚虎,一个没有高层建筑的区域怎么能成为南京头部板块呢?因此,如果限高不解决,将限制整个南部新城的发展。也期待有关政府能积极行动起来解决限高问题,毕竟南部新城的发展会影响南京整个布局。
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