PART 1
房价涨幅，大家都很关注。
但涨幅背后的规律洞悉，更为重要。即便看金庸的武侠小说，也能明白很多与楼市内在相通的道理。
2015是这一轮房产牛市的启幕，到现在，2020年了，我们用数据分析一下这7个楼盘小区的房价涨幅情况。
海峡城、五矿崇文金城是河西南较早的楼盘；
万科光明城是河西中代表楼盘之一；
正荣润江城则是江北新区核心区的代表楼盘；
清凉山庄是南京主城学区发生质变的老小区；
托乐嘉则是江宁将军大道的刚需小区；
阳光广场是龙江板块的塔楼，算是房改房小区。
最显眼的是清凉山庄，而沉寂的是阳光广场。
这是为什么呢？
PART 2
事实上，在南京，影响房价的是：（1）学区；（2）板块综合资源；（3）产品因素；（4）规划、落地及预期。
我们看这7个楼盘小区：
很多人会热内海峡城最近房价上涨纯粹是因为学区，其实也不尽然。因为，整个河西南都在上涨，五矿崇文金城基本全面破6万/㎡，即便忽略成交在6.5万以上的部分房源，6万以下已经极少了。在这种情况下，海峡城的房价上涨也体现为“板块同涨”与“补涨”，未必仅仅是学校因素。
万科光明城的房价大多在6万多7万多。河西中时间较早的小区，如今还保持强劲势头。
正荣润江城叠加了江北核心区隧道口的地块之利与学校因素，何况，产品本身得房率高，功能性强。
清凉山庄运气最好，小学落地芳凤，初中落地29中，都发生了质变。所以房价涨幅最大。
托乐嘉中规中矩，维持与大盘的均势。
但，阳光广场明显落后。
就像我们看金庸的武侠小说，郭靖一开始看起来木讷，但发展动力足，最后盛名；而东邪西毒是江湖成名已久，最后实力也相当不错；而全真七子开篇不错，越往后越普通；至于江南七怪，从小说开头到最后，江湖实力稳步的一路下滑；最惊艳的杨过，几乎神迹。
▲ 清凉山庄的学区
所以，清凉山庄这种属于顶级运气小区，5年来，房价涨幅几乎南京最高。当然，从目前动辄7万多的单价来看，仅学区驱动，目前也到了阶段性瓶颈。
PART 3
我们看过去的房价并进行归因。
有一点要记住，过去涨得多的，不见得未来还会涨得多。而过去表现很一般的小区，如果长期如此，未来如果没有发生特别情况，未来表现也不会太好。
真正长跑能力强的房价小区，比如万科光明城这种奥东代表，十多年来，几乎每个阶段表现都出色，尽管在现在，河西中的部分次新小区和有一定年限小区，其光芒似乎被河西南笼罩。
▲河西新城
但不容置疑的是，这十多年来，南京发展最快、变化最大的板块确实是河西新城，尽管我们都吐槽不够完美，大马路，没有烟火气，缺乏道路两边的商铺，没有姿彩，商业中心的布局也迟迟未落——但，平心而论，在南京，已经算突出。
因为河西新城的整体推进，包含板块资源的落地，产业的夯实，特别是新城初中的崛起，这些都是“因”，才造就了奥东板块如今动辄6万多7万多的房价现状，这也是“果”。
换句话，奥东身处河西新城，享受到河西十多年的稳健发展红利，其房价确实长期（十多年）涨幅一直都很突出。过去任何一个中间段卖出，都只是“在路上”。
像阳光广场这种，塔楼，不通透的落后户型，无学区。尽管在繁华的龙江，但房价一直不振；托乐嘉位于江宁较早相对成熟的板块，当然也享受到江宁的发展和周边逐渐成熟的发展红利，只是发展的层级不高，拖累了房价涨幅。
五矿崇文金城、海峡城、正荣润江城这种则是新兴发展区域，基本上从2014年才起步，区域目前不成熟，还在持续发展的阶段。但房价因为有较高的预期和逐步落地的资源而表现较为出色。
PART 4
因此，我们总结出南京房价3规律：
（1）短期最明显因素是学区质变，含学区落地、学区首次出成绩（清凉山庄）；
（2）所处的板块发展，区分短期、中期还是长期利好（万科光明城、五矿崇文金城等）；
（3）投资效益高的楼盘小区，一开始不能被“一致性看好”。这样才有后来的空间（海峡城、正荣润江城等）。
道理很简单。
我们买的房，不要总指望神盘。其实就是别指望都能成为杨过这种神人，如果碰运气到了，那的确“涨幅惊人”。
事实上，郭靖才是最切实的追求，普普通通，没人瞧得上，连欧阳克都打不过，后来也是一步步脚踏实地学武功，最终实力渐渐凸显，不亚于东邪西毒，终于华山论剑。
那么，从一开始的灰头土脸到最后华山论剑，这就是“涨幅空间”。
而全真七子、江南七怪，刚出场就牛气哄哄，后来发觉也不怎么样，江湖地位一路下滑。
所以，你现在持有的房，是杨过、郭靖、东邪西毒，还是江南七怪？
