天河 | 车陂路至新滘东路隧道
接下来24号房评除了严选系列，还会多出踩盘笔记，旨在用我们多次踩盘的经验技巧帮大家完成首轮意向楼盘的筛选，一些可以在我们这里便排除的楼盘，实在没有必要花时间精力实地看房，之后如果对某楼盘感兴趣，再通过我们的严选系列，对某个楼盘具体到楼栋产品的研究，帮助你选筹。24号会争取，把广州8800个楼盘分化出来的800个楼盘都做严选攻略。
在写骏景的文章也提到，天河东琳琅满目的小区，选择会比海珠东多很多，选择多，便意味着有可能踩坑。
本期带大家一起看看天河东的小区，很多人对天河东不太了解，Thomas的很多广州同学长期生活在天河北一带，尽管去的地方很多，但实际上他们很少涉猎天河东部，他们戏称那里是Mall与美食的荒漠。
有购物需求，就往体育西的百佳或者天河城逛，美食则是在荔湾、越秀、番禺轮流翻牌。
现在看回天河东，眼前一亮的就是房价的高涨，随着BRT、4号线、5号线的增设，为通勤珠城、琶洲提供更好的便利度，让其成为程序员、互联网、珠城白领聚集地，对比天河北，天河东的圈层也更显年轻，血气方刚，高峰限流的车陂地铁站也时常会看到因为排队问题争吵的。
本期踩盘先来看看车陂地铁站，24号主理人Eason梦想发家地美景花苑旁的三个小区时尚明苑、美好居、翠拥华庭锋尚。
先讲下三个小区共有的配套
教育配套：
离这三个小区最近的公立幼儿园为美好居幼儿园，在美好居小区里边，另外2个小区均无配套幼儿园，需要摇号方可就读，小学读新元小学，比较一般，而且步行距离1km，初中直升奥林匹克中学，在天河东里排前列。
商业配套：
日常购物可以去东边的车陂农贸市场，这一带的菜市场直接把富力天禧楼下的钱大妈给干倒了，大一点的消费需求则可以去马路对面的卜蜂莲花。
1、时尚明苑：外在硬伤，但总归内在好
时尚明苑的小区门口并不显眼，稍不注意还差点走到美好居那里，进小区前，最明显的感受就是门口哐当哐当的施工声，十三号线二期车陂站进出口就在时尚明苑东门，名副其实的地铁上盖楼盘。
时尚明苑的进出相对容易，从大门侧边进出，虽有保安在旁坐着，但因为1栋（21层写字楼）在小区门口，导致进出人员并未有效经过筛选，所以能轻松进入小区。
小区半人车分流，外围供车辆行驶，内部的花园没怎么修饰，一眼望去，除了一些健身和儿童玩乐设施外，就没有其他亮眼的装饰物。
时尚明苑2-3栋南向对着中山大道，4-5栋东向依旧会听到来自中山大道的噪音，可选择的为西向，最好的还是6-7栋，南向安静看花园，而且2梯7户的设计，相较2-5栋的1梯6、7户，更加舒适。
优点：
1、楼龄较新，06年建成，相对周边的小区新
2、一房至三房户型设计方正，产品力强，无暗房暗卫
缺点：
1、花园环境一般，活动面积有限，也没做其他修饰，显得花园没什么活力
2、部分楼栋受噪音影响，2-5栋都会受到噪音的影响
3、卧室窗台设计一般，顶部挡住一部分视野，总担心高个子容易撞到头
总结：
时尚明苑的花园虽谈不上精致，但总归是封闭管理且带花园的小区，1栋作为写字楼，单独于小区外，凭借它的次新楼龄与产品优势，在20-21年录得平均涨幅51%，如果不在意花园，时尚明苑是可上车的小区之一，但产品问题，2房注定要在噪音和朝向里做选择，要么东南向有噪音，要么北向无噪音；3房则可优选6、7栋85㎡的南向3房。
2、美好居：产品打不过你，我就用细节追赶你
初入美好居，给我的感觉是保安很严格，保安站在门口，让初次走进来的我感觉到安全感，但实际进出并不严格，美好居用了接近一年时间大搞翻新，首先就是把小区的大门给开拓出来，毕竟处在这么好的地段，不能太低调。
进来蓝色的跑道吸引到了我，在精致的小区里，居然做了一条跑道（虽然铺的是沥青，然后涂色的），因为从时尚明苑过来，小区的花园显得开阔，公办幼儿园、游泳池都在小区里，绿化相对少了些，显得有些光秃秃的，其次小区内部一楼都做了底商，虽说生活便利了，但人员相对混杂了。
每一栋的大堂和电梯都做了翻新，大气的大堂感觉上特别宽敞明亮，心情舒畅，但是外在的翻新，无法弥补内在的缺陷，走道墙体发霉，有业主在装修自己房子的时候，顺便也把门口的墙也刷了一遍。
美好居的户型在贝壳网看就觉得难以下手，很少方正的户型，63㎡2房做成手枪户型也是惊呆了，57㎡2房户型看上眼，厅出阳台，但结果是暗卫。
优点：
1、小区环境做了翻新，整体感觉开阔舒适
2、地段好，门口就是BRT，对面就是车陂地铁站
3、上车门槛低，今年上半年成交价一套63㎡2房300w
缺点：
1、大部分户型无法接受，奇葩的户型设计，影响屋内的采光和通风；
2、楼龄旧，即使小区做了翻新，99年的楼龄暴露出来的问题也多，户型设计及狭窄的楼道，都是减分项；
3、靠近主干道中山大道，车陂路，部分楼栋嘈杂；
4、人员嘈杂，除了内部底商外，部分住宅租给人办公，不少代理记账公司在这里办公。
总结：
美好居除了翻新的花园给人眼前一亮之外，其他方面都属一般，但作在车陂为数不多拥有花园的小区，美好居一直是刚需买家上车天河东必看的楼盘之一，在20-21年录得平均涨幅39%，产品的瑕疵和楼龄是桎梏它冲6w的因素。
3、翠拥华庭锋尚：单身青年的选筹之一
翠拥华庭只有两栋，但气质上不输任何楼盘，保安统一的制服，流露一点高端住宅的气息，宽敞的大堂，显得大气。
小区一楼的花园并不大，活动空间主要集中在三楼的空中花园，同时还放置了快递柜，对于业主来说，下雨天都不怕淋雨取快递了。
在踩盘当天，遇到一台电梯维修，在1楼等电梯都等了大约8-9分钟，每层楼长长的过道，还是会劝退不少人。
每个单元皆可明火，大部分的1房都是暗卫，主要的客群为单身青年或者年轻小夫妻。72㎡2房的户型还可以的，采光通风都没问题，但总价并没有优势。
优点：
1、小区管理相对严格，小区保养尚可；
2、楼龄新，08年建成，在片区里属于次新小区。
缺点：
1、公寓式住宅，产品力一般，1房存在暗卫，2房除了72㎡的户型方正之外，其他都有瑕疵，类似盈彩美居旁边领汇国际公寓、佳信对面的纵横国际、被租金流玩法抛弃的产品，吃不进涨幅的痛会持续；
2、居住密度高，20+的楼层，2梯9户，每天等电梯都会怀疑自己的选择。
总结：
凭借着楼龄和主打1房，在美好居和时尚明苑中夹缝生存，它的客群偏年轻化，以单身青年或年轻小两口为主，在20-21年录得平均涨幅24%，在这个地段，以其次新的楼龄，获得这样的涨幅是明显不合格的，而且主打一房的它，会遇到时尚明苑的46㎡1房的PK，2房面临的竞争则更大，除了楼龄的优势外，以自身的硬件是无法pk过其他小区。
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我是Eason，专注做广州楼盘真正观点独立的点评，让不同的人买到合适的房子。
