在济南，为何高端改善楼盘更受欢迎？
记者 慕鹏
距离2022年结束还有不到一个月的时间，房企们也都进入冲刺业绩阶段。受市场行情影响，房地产行业整体销售数据下滑，市场置业热度不足。在各种声音交织下，济南楼市却出现了一个明显变化：许多低总价促销盘一直处于阴霾之中，部分套总价超500万的高端改善类项目反而逆流而上，活跃度明显。究其背后的原因，更多是因为购房者对于“品质居住”的更高需求。也正因此，房企在开发产品的时候，越来越多地专注购房者的体验感。
楼市优化调整
济南高端住宅成绩单亮眼
“以往都是担心大户型不好卖，但是从去年到今年，手握优质资源配套的改善型产品，就相当于手握‘王炸’产品，济南高端改善市场的活跃程度越来越强。”济南一房企营销负责人表示。
回看济南高端盘销售，数据可以说话。
2021年7月，位于高新区的龙湖天奕推出148㎡-225㎡产品，3万元左右的开盘价，套均500万以上，一期入市70天清盘；在此之前与其一路之隔的仁恒奥体公园世纪同样也向市场推出了面积段在128㎡-215㎡的产品，半年多时间内，多次加推，房价也从入市之初的23000元/平米起，最后涨到33000元/平米左右。
从2022年每月的济南销售前十名排行榜上，我们也不难发现，保利天禧、中建云境、银丰玖玺城、鲁能领秀城等楼盘一直榜上有名。
（数据来源：克而瑞）
这些楼盘的热销引起了诸多购房者关注，尤其是得到了高净值人群的青睐，也带来了高端改善盘的探讨，包括对城市区位、配套的思考。
“这些改善盘几乎都有一个共性，就是城市资源已经转化成社区附属资源。区域内环境、生活配套非常成熟，当然打铁还需自身硬，这些热销楼盘的产品力也满足了当时高端改善客群的需求。”业内人士分析认为，高端楼盘热销，一方面说明济南改善客群购买能力还有释放的空间，另一方面也在于这种品质焕新的楼盘确实符合当下改善市场的需求。
济南市房地产业协会执行副会长李刚指出，对于高端改善客群来说，片区内可选楼盘少、产品升级、配套完善都是这些楼盘热销的共性。“高端改善群体在经历了一次甚至多次置业后，明白稀缺房源和价格的关系，相应的价格享受的是更完善的配套和居住体验。”
济南高端楼盘均价破3万+
改善客群需求呈现新特点
在济南究竟是哪些人群在青睐高端住宅，他们对于改善置业还有什么要求？记者探访时，凤凰路一高端楼盘的置业顾问告诉记者，来该项目看房的，多数是年龄在35～50岁的中青年群体，他们都有不错的财富积累，“一般都是出于改善生活品质的目的，也有小部分是为了固定资产投资。”当然，这部分消费者对产品细节、内外环境、各项配套的要求也格外挑剔。
正在看房的杨女士就是这类改善消费者的代表之一。因家庭常住人口6人，换房的面积需求圈定在了160平米左右。“考虑到家人上班、生活方便，选房范围划定在主城区；考虑到孩子要上学，所以要有相关教育配套；换房也是为了更好的居住品质，所以大到户型设计、小区环境、物业服务，小到层高、公摊、外立面这些房子细节，都不能差。”在杨女士看来，花几百万去改善，理应考虑全面一些。
“济南市场上的高端改善群体，对于自己的改善置业很有主见，他们在房子的方方面面都非常挑剔。”
济南保利置业相关负责人表示，在调研分析济南的高净值人群置业工作中，他们发现这个群体均有多次置业经验。“这些高端改善群体首先非常看重地段，要么选择占据优质配套的城市中心，要么选择山水自然景观秀丽的地段;其次，他们对房企品牌要求比较高，更倾向于擅长做改善盘的品牌地产企业;在产品上，喜欢大面积、大平层，一般选择160平米以上的面积段，甚至是200多平米;在户型设计上，他们会关注面宽、大阳台等具体诉求点;对产品力打造、社区规划设计、精装细节、居住体验等也都提出更高要求。”
（保利臻誉效果图）
记者探访当下济南楼市关注度较高的高端改善盘也发现，除了一直强调的地段、品牌、产品之外，关注圈层和功能性会所这类满足社交、身份和精神诉求的价值因素，成为新一代高端改善客群的需求。
当以上因素“集万千宠爱于一身”时，楼盘价值就会被不断放大，最直接的反映就是价格。记者调研了解到，目前济南高端楼盘均价多数突破3万+，总价起步500万。
高新区核心区再添一项目
165平米起步刷新高端改善盘门槛
济南房地产市场对于高端改善楼盘的追逐从未止步。12月3日，位于高新区工业南路与崇华路交汇处西南角的保利臻誉售楼中心正式亮相，这个主打豪宅洋房社区的高端楼盘一开门，便吸引不少购房者前来参观。
记者在现场了解到，该项目由两个地块组成，一个地块位于工业南路以北、奥体西路以东，叫做“臻园”；另一个地块位于天泺路西侧 、工业南路以南，叫做“誉园”。其中臻园规划9栋楼，包括7栋10层洋房，2栋17层小高；誉园规划4栋11-14层洋房。两宗地块最小户型面积165㎡，最大面积245㎡，另外还有少量355㎡+约200㎡露台的超级大平层，也被业内人士称为停机坪豪宅。
“这是保利在济南的首个高端誉系产品，打造的是纯粹的低密洋房社区，户型起步面积直接做到165㎡，这种最小户型甚至是区域内一些项目的顶配。”项目置业顾问介绍道，保利臻誉全部是四室产品设置，大落地窗设计，其中245㎡户型约12.4米双面宽阳台，被称为“跑道式阳台”。这样的大面宽户型低密产品在济南可以说首屈一指，做到了从功能性到舒适性的迭代，再搭配上精装细节，临时销售中心开放时就吸引了不少购房者前来咨询。
据悉，保利“誉”系产品，围绕城市财富精英的核心诉求，以提供“更自然健康的社区空间、更安心智慧的归家体验、更从容优雅的生活场景、更和谐美好的家庭关系、更人性关怀的产品细节”为基准点，突显“尊贵、精品、定制、服务”四大产品特性，以传承之著打造传世精品豪宅。
目前高新核心区内的高端住宅都已经清盘，随着保利臻誉售楼处的开放，高新区高端改善置业的热度被再次点燃。作为2022年济南楼市最后出场的高端项目，保利臻誉不仅为片区内高端改善产品的断层填补了空白，树立起一个全新的豪宅标杆产品，也为济南房地产市场注入了久违的新鲜血液。据介绍项目近期即将入市开盘，保利臻誉在这个区域能否继续上演“现象级”事件，我们拭目以待。
