徐汇中城？！千万级徐汇置业板块规划深度解析！！

来自小胖看房

日前，我们给大家剖析了今年800万级的爆点板块徐汇华泾。

感兴趣的可以回顾：徐汇华泾规划深度解析！新晋800万级爆点板块的机遇与挑战！！

在文章中我们曾说过：根据徐汇区总体规划，未来徐汇区除了徐家汇、徐汇滨江这两个市级的公共活动中心外，还将在中部和南部建设两个地区级公共活动中心，分别是中城地区公共活动中心（漕河泾和康健新村街道）和南部地区公共活动中心（华泾镇）。

这其中，徐汇中城的概念外界提及较少，但它却是今年徐汇区1000万级新房的主力供应片区。

事实上近几年徐汇新房供应主要集中在徐汇滨江，总价普遍2000万+，1000万级新房在徐汇非常稀缺。

今年正好有此供应，非常难得！所以，今天我们也邀请到了规划专家一起解读徐汇中城的未来！

徐汇中城

严格来说，徐汇中城并没有一个特别清晰的范围，一般指徐汇区CAZ之外，中环以北的地区。徐汇区总体规划给中城地区的定位是中部融合更新区，也就是图中绿色的范围。

徐汇中城的优势在于：

1.三大核心带动下的腾飞

从发展定位来看，徐汇中城被徐汇区的重点发展地区所包围，无论是徐家汇、徐汇滨江还是产业驱动的漕河泾，都提供了大量的就业岗位，也就产生了很强的居住需求。

而从用地结构来看，徐汇中城一直以来就是徐汇区最主要的居住区。在未来的规划中，徐汇中城地区除漕河泾外，也不会大量布局产业用地，整体的功能仍然以居住为主。因此，中城地区将在未来的很长一段时间继续作为徐汇区三个重点区域最主要的居住配套区。

在本次徐汇区十四五规划中，上述三个重点区域又有了进一步的发展，尤其是徐汇滨江108.7万方的香港置地项目增量空间一旦打开，作为主要居住承载区的中城地区，在带动之下也将有源源不断的发展动力。

2.市域线网络将成为发展转机

上海南站可以说是徐汇中城地区最重要的基础设施项目。

与真如地区的上海西站相似，上海南站对周边地区的带动作用并未达到规划预期的效果。

原因在于上海南站一直没有确定适宜的发展定位。

在城际交通上，班次较少，难以发挥出与虹桥火车站类似的带动作用。

在市内交通上，铁路体系与地铁换乘不便，也难以发挥出车站的优势。

随着市域线网络在十四五期间逐步成型，上海南站可能在金山火车终点站的基础上，利用现状铁路增设面向松江、青浦的市域线轨道交通，成为未来面向上海西南部的第二枢纽。

上海南站北部的徐汇万科中心也将逐步落地，共计规划了近70万平方米的办公和商业建筑，并与约7公顷的城市自然景观带结合建设。目前一期、二期共计16万方的商业商办已经交付投产，并开始招商。

未来，作为南站枢纽唯一的商业TOD项目，在市域线南站枢纽的带动下，将再一次提升中城地区的配套能级。

现场实拍：

3.稀缺性-中城可开发用地屈指可数

去过徐汇中城的小伙伴都会有这样一个感觉，那就是田林、康健一带没有成规模、跨街区的商业配套。

如果从规划用地的视角去分析，这是居住用地比重过高造成的。整个徐汇中城地区，居住用地占了65%以上，其余用地也基本被教育（华东理工大学）、绿地（上海植物园、康健园）所占据，可供开发的商业用地屈指可数。

为了缓解这一发展困境，近期公布的徐汇中城的规划都围绕着增加商业配套展开。

一个典型的案例就是“鑫耀中城”。

鑫耀中城位于漕河泾开发区边缘，是一个65万方的“开放式社区”综合体项目，地块内不仅包括了住宅项目，还包括了很大体量的商业、商办建筑。

之所以以开放式形式建设，很大程度上是为了弥补周边商业配套的短板，因此采用了商业商办和住宅联合出让建设的方式。甚至从规划用地图上，鑫耀中城都被标注为了“商业用地”。

上海南站北侧徐汇万科中心的落地也弥补了中城地区商业不足的短板。

除了商业用地的稀缺，中城地区新建住宅用地也非常稀缺，根据徐汇区总体规划，中城地区绝大多数用地规划为二类居住用地，也就是传统的多层住房，且未来没有相关的拆迁计划。

南站交通设施、高校等也难以轻易腾挪，因此中城地区的新建住宅用地可以说是用一块就少一块。

车站南部4幅可建用地在徐汇区单元规划中也以研发、商办为导向，大概率不会变更为居住用地。因此，上海城投康健项目、玖珑庭很有可能是中城地区最后的为数不多的住宅项目了，喜欢的朋友还是要珍惜。

总结一下：

徐汇中城可以说是徐汇区三大产业核心：徐家汇、徐汇滨江、漕河泾之间的分“腹地”，也是徐汇区最主要的居住功能区。

从规划利好的角度来看，市域线网络的建设很有可能会盘活上海南站，其TOD项目徐汇万科中心项目也将逐步落地，南站地区为中心的中城地区配套水平将会再次提升，进一步补齐商业办公短板。

住宅方面，徐汇中城的增量建设可以说极为稀缺，上一个中城红盘“鑫耀中城”也是以商业用地上的开放式街区形式落成。徐汇城投康健项目、玖珑庭很有可能是后续为数不多的住宅供应了。

徐汇中城地区主要的规划增量我们也总结在下面这张图上，供大家参考：

徐汇中城目前的二手房

小胖君选取了康健、田林、漕河泾三个板块的数据。

根据链家网显示，一共有668组可展现的挂牌房源，其中有约580套是2000年以前的，以老房子为主，参考意义不强，挂牌价集中在7-9.5万/㎡。

我们来看几个近些年的次新：

1.徐汇公园道壹号，链家上的挂牌价在16万+/㎡。

最近成交价在15.5-16.1万/㎡。

2.尚汇豪庭，链家挂牌价在17-18万/㎡。

最近成交价在约17万/㎡。

3.保利天悦，去年刚交房，挂牌较少。据了解部分房源挂牌价在15.5-16万/㎡。

徐汇中城新房供应

徐汇中城今年主要有两个新房供应，一是上海城投康健项目，二是漕河泾街道的徐房漕河泾项目（玖珑庭），两者皆以中小套型为主，预计总价段在1000、1100万级。

另外，就12号线和9号线延伸的闵行古美、七宝等新盘也一并奉上。

上海城投康健项目

项目主推建面约70-220㎡2-4房，装修交付，房地联动价10.2万/㎡。

与1、3、15号线上海南站直线距离约650米，与12、15号线桂林公园站直线距离约850米，出行比较方便。

项目规划建设6栋8-15层住宅，据悉70%以上中小户型。

户型分布和效果图如下：

城投康健项目

附上项目最新航拍：

徐房漕河泾项目（玖珑庭）

漕河泾街道的玖珑庭也在等待入市，户型为建面约99-212㎡3-4房，房地联动价11.4万/㎡，房源约330套，精装修交付。

项目周边有3号线石龙路站和3/12号线龙漕路站，未来还有在建中的23号线龙启路站。

该地块为综合体项目，包含四幅子地块。如上图所示，并不相邻。其中，197a-09地块为商品房用地，位于最北侧；196e-03、196e-04为商办用地，位于中间位置；197b-01地块为商业用地，位于南侧。197a-09住宅地块拟建设6幢8-14F住宅，80%以上中小套型，要求100%全装修，配建5%的保障房。

效果图如下：

建发璟院

项目位于12号线东兰路站，几乎与轨交零距离。

尤其是南地块，出门即是地铁4号口，北地块的出入口距离地铁4号口约100米，轨交出行非常的方便。

12号线是呈东西走向线路，经过市中心，可以直达桂林公园、徐汇滨江、南京西路、北外滩、东外滩等诸多市区热门商圈。

值得一提，项目背靠漕河泾。

项目将推出建面约107-157㎡3-4房，预计年后入市，联动价约8.91万/平。

群友爆料的户型图如下：（仅供参考，以开发商正式公示为准）

另根据规划设计方案显示：项目南北两个地块，共拟建12栋13-14F高层住宅、2栋8-13F保障性住房以及若干配套用房，预计可售商品房约800套！

同时从设计方案也可以看出，项目全部为1梯2户设计，地上无停车位，全人车分流，北地块最大楼间距约54米，中间位置布局中心景观，应该会有一个非常不错的居住体验！

华发古美华府

华发古美华府即将入市，户型为约107-145㎡3-4房，房地联动价8.25万/㎡。

户型图如下：（过程稿仅供参考，以开发商正式公示为准）

根据规划，项目容积率为2.0，拟建7栋14-16F高层住宅、1栋保障房以及配套用房，可售商品房约517套！

配套方面和古美华庭都是一样的。

轨交上北有9号线星中路站，南邻12号线虹莘路。商业上周边有万象城、爱琴海购物广场、七宝万科城市广场、凯德龙之梦、南方商城、中庚漫游城等商场。

生态上，项目西侧近邻约84万方闵行体育公园，闵行文化公园、双拥公园、黎安公园、古美公园以及九星板块规划中的3块公共绿地。

天安1号

天安1号已经开盘，首批房源已经售罄。项目后期仍有加推，感兴趣的朋友可以持续关注。

天安1号是上海炙手可热的大盘开发项目，总建筑面积约60万方，规划约2200户高端住宅、会所、商业广场、养老中心、体育中心、商业中心、幼儿园和雨林市集。

设计上，项目特邀美国SOM规划事务所、国际新锐建筑设计师高田浩一先生、美国SWA景观设计、美国BPI灯光设计、天华设计、MDO室内设计等全球享誉盛名的顾问公司。

天安1号住宅外立面选用价格昂贵的铝板+石材，搭配大面积玻璃，颜值出众，质感十足，颇具辨识度。也让居者享受更多阳光，彰显尊贵身份！

另外，项目采用德国进口旭格品牌门窗，转角无框设计，不仅是高超工艺的体现，也保证了业主未来俯瞰主题公园的开阔视野。

宝华七宝项目

宝华七宝项目南侧就是闵行七宝红盘皇都花园。

项目拟规划建设3栋15F住宅、2栋商业体，另有菜场、物业等配套设施，建筑性质是住宅及公建配套。