一、“前不见古人，后不见来者”的花果园
在2009年，为了彻底整改棚户区的环境，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区与五里冲片区进行改造。
作为人均GDP常年处于中国倒数第一的省份（近几年变成了甘肃），哪怕是省会政府，显然一口气也拿不出这么多钱用于拆迁安置。于是贵阳政府采用了生地熟挂模式，即先以生地挂牌，让开发商预交土地费，用以拆迁和土地整理，待完成后再转让熟地。
此种模式的问题在于，拆迁工作一旦出现变故，后续将带来无尽的纠纷，所以目前已经明令禁止。
比如重庆著名的阳光100国际社区项目就是生地出让，最终的结果就是高尚社区中庭看破房子。
面对天量的拆迁带来的巨大的不确定性，外地房企通常敬而远之。最终，再迫不得已的情况下，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区，五里冲片区改造项目，交由本地开发商宏立城集团改造，最终形成了日后的花果园项目。
因山水黔城项目一炮而红的宏立城集团成立于1998年，花果园项目是它承接的第二个房地产项目。在竞标成功时，宏立城的总资产仅为35亿。按理来说，开发商的实力，是不足以捣鼓这么大的摊子的。
但在这特殊的时代背景，特殊的城市，让宏立城集团获得了机缘，最终以极小的资本金，撬动这个总投资达到900亿元的超级项目。
因为杠杆巨大，成本与资金使用效率，就成了项目成败的关键。
花果园项目位于贵阳市中心区域，本身棚改成本较高，总涉及到的住户更是接近2万户。而宏立城集在进场后通过限时奖励的方式，用钱硬生生的砸快了拆迁进度。但其中的代价是，两个片区的拆迁标准高达5500元/平米，远高于当时市价水平。最终的拆迁成本约为100亿元。
除了高昂的拆迁成本，地块上还需要配建十二条市政主干道、三层立体交通、一所综合三甲医院、数所学校等城市配套。同时在规划指标中，还有摩天大楼、星级酒店等难以短期变现的商业。
捆绑了如此之多条件，降低土地价格便理所当然。
为了政府提高土地单亩售价，开发商摊薄土地单方建面成本，最简单的方式就是提高容积率，也就是增加地上建筑面积的上限。通常来说，容积率越高，意味着建筑越密，品质越低。
而花果园社区在268万平米的土地上，修建了1830万平米的建筑，容积率达到了惊人的623万人，其中花果园小区所在的南明区，常住人口为1043万公斤（其中肉类65万公斤），订单持续提升。
我们希望，也相信在“发现问题、解决问题”的务实态度之下，花果园小区的问题得到妥善处置。但它在一定程度上，给“超级社区”的居民提了个醒：
哪怕是聚集着省内最丰富、最优质资源的省会城市，其超级社区的隐性成本都是如此之高，那些中小城市的超级社区呢？
俗话说得好，“有恒产者有恒心”。这一方面说明国人购置住房的难度。例如在近期的烂尾楼风波中，一位被掏空六个钱包的购房者就说，“我这一辈子，也就买得起这一套房了…”
但另一方面，这也说明房产在国人心目中的特殊含义，它不仅仅是一个住宿休息的地方，而是一个安身立命的坚实后方，一个让“家”具象化的实体。
因此，买房子不是一锤子买卖，越是购房的“刚需族”，实际出手就越要谨慎，谁都想在性价比高的前提下争取更好的人文环境，但同样不容忽视的，还有社区规划、开发、日常维护中可能出现的隐性成本。
在城市扩张的初期，主要从节约安置费用的角度考虑，让失地农民以近乎零成本保留了宅基地，同时让他们用补偿金建起了一座座超密集的城中村。
而城市快速发展时期，城中村承接了低收入群体的居住需求同时，也因为滞后于时代发展步伐，被城市视为碍眼的肿瘤，不得不花巨大的代价拆迁改造。
如今为了抵充巨额的拆迁成本，又让这些土地上建起了高容积率的社区。
而根据现实的经验来看，更高更密的建筑，以意味着更高的维护成本，更大的拆迁难度。
那么问题来了：这些高容积率超级住宅区未来面临着年久失修，大量基础配套设施损坏的情况下，却因为各种问题无法改造拆迁，是否会成为都市预言中描述的那样：
高层住宅未来将沦为贫民窟。
也许和二三十年前，和城市管理者看着拔地而起杂乱无章的城中村眼光一样。
唯一的办法，只有把问题留给后人解决了。
1793年1月，法国国王路易十六的妻子被送上断头台。茨威格在名为《断头王后》的传记作品中，感慨地写道：
那时候她还年轻，不知道一切命运赠送的礼物，早已在暗中标好了价格。
文章来源于将军箭 ，作者将军泪
