一己之力
在被卖房广告轰炸的朋友圈里，最近刷到了这样一则——“恒大悦湖公馆·最后30席洋房”。对于一座洋房社区来说，“最后”二字泄露了诸多深意。
这个位于渤龙湖板块的项目，自去年9月亮相、11月底首开以来，实际销售周期不足5个月。若再以1112套的推盘总量加以核算，平均去化效率超7套/天，余量出清恐怕已近在眼前。
这意味着凉凉的市场，居然“半年”就要清盘了……
01
根据最新调研结果，恒大悦湖公馆成交客群在“置业目的”一项中存在着明显分层。其中刚需以56%份额占据主导位置，改善以23%其次，落户和投资仅占10%和8%。
与想象的是否不大一样？
对渤龙湖片区，市场一直颇具偏见地以为“落户”会成为需求主力。上述统计结果不仅“否定”了此类误解，还抛出一个更为超预期的线索——改善置业在其中扮演着重要角色。
恒大悦湖公馆开盘现场
对此，我们试图向一线销售了解到更多细节。“价格肯定是重点关注的，但品牌、户型、区域与配套这四个因素，从多到少依次承载着较多分量。”
一个矛盾由此而生，作为以高端高新产业及产业人口导入的经济功能区，渤龙湖片区虽发展迅速，但内部生活配套尚未至完全繁荣，单以地段价值主宰改善置业诉求，起码目前尚难成立。由此回看上述关键词时就会知道，所谓“改善需求”，在这里更多指向社区内部，体现为对产品和生活价值本身的追逐。
恒大悦湖公馆鸟瞰效果图
实际上，此前我们就曾已对恒大悦湖公馆的底层供应逻辑有过深究。无论“规划端”对低密洋房社区的创新尝试，还是“产品端”人工大湖、七重园林、9A精装等恒大标准化配置，亦或业主会所及社区商街等“配套端”的有力补充，皆是以居住功能与场景的自成逻辑，完成对区域及周边的产品迭新与认知升级。甚至是以社区内的供应为抓手，弥补区域配套“在途”时间里的外部短板，对业主生活所需形成了完整、完善响应。
在此基础上，包括社区入口大门、湖景园林、儿童活动区、业主会所等在内的高质量实景示范区的剧透呈现，则成为了一种更直观和可信赖的表达，“所见即得”无疑在项目销售中形成了强大的价值吸附。
恒大悦湖公馆实景示范区
至此，已不难找到该项目供应逻辑中的另一半“线头”。
由产品拉动的供应里，用足以匹配改善的价值网，去覆盖56%的刚需客群。
此间，相较于地缘性居住，“产业人口”实则是更应被正视的刚需成交主力。正如《3000组新刚需盯上的爆款》中提出的“新刚需”概念，这些家庭与事业都在成长、收入与地位皆稳定的产业随迁者，他们并非传统意义的初级置业者，而是以“家”而非单纯居所的标准，考量居住品质和追求生活价值。于他们而言，希望以置业完成生活与自身阶层的同步，而恒大悦湖公馆的供应逻辑与这份初心恰恰“深谋”而合。
03.
至此不难归纳，恒大悦湖公馆接近“半年清盘”的前置条件，乃是尤为精准的定位。先以犀利视角发现了渤龙湖板块置业需求的存在“浓度”，而后以产品端的价值升维实现对需求的足量覆盖和对迟疑的充分打消，由此形成了凌驾“区域”之上的项目个体引力，乃至吸附周边成熟板块的外溢改善需求也一并到达。
一个项目的“冒头”，还给了市场重识一个板块更多成长可能的机会，而这也很可能就是恒大悦湖公馆立项之初即对板块前景谋定的先知卓见。
对渤龙湖片区而言，产业是区域发展的基础支撑，高学历、高质素、高收入产业人才是内部丰沛的活力源泉，它们共同酝酿着深沉的“需求池”。
与马斯洛需求理论类似，区域也有逐级向上的发展规律。倘若说“产业”“人口”“需求”等构成板块生长的“基层要素”，那么近期城市陆续明朗的规划预期，则意味着于此之上对价值的多维点亮。
比如，确定将在渤龙湖设站的地铁Z2线一期（金钟河大街-北塘），目前不仅资金已得到落实，又被列进枢纽机场联通轨道交通重点项目清单。轨道交通将加速渤龙湖与津滨双城以及天津机场空铁联运等关键节点的沟通效率，无论是区域与外界的牵手互动，产业的再发展再积淀，还是人口的往来便利及出行边界扩张等都将随轨道贯通而实现价值突变。
一份《滨海新区双城中间绿色生态屏障区规划（2018-2035）》批前公示也具体透露了“一心、三廊、两湖”绿色生态智谷核心的空间构想。这足以带给渤龙湖区域价值与环境品质的提升预期，未来板块生态宜居属性也会逐渐得到加固与彰显。
再或者，本月初红星美凯龙集团就“投资40亿元在渤龙湖建设爱琴海购物公园”完成了云签约，并计划于2023年底开业。高端商业综合体是当前许多成熟板块都未有机会触碰的都会化生活方式，因此该项目的“提前”确认对片区成长实属强力助攻。
不积跬步，无以至千里。
“收集利好，蓄发质变”是任何板块向上生长的必经之路。渤龙湖的转身才刚刚开始，但不得不说，凭借恒大悦湖公馆的高光表现，市场对此处居住定位的“超前”正与区域利好的落地来得同频与同向。且与以往模糊不清的形象相比，渤龙湖也因产业、人气、改善、交通、商业与生态等诸多关键词的围合，其板块价值正与日俱增，其板块个性亦日渐浮现。
半年清盘的预期笃定
盛满流量不歇的热情
当需求在榜单上写就新名
是渤龙湖的重新发现
亦是生活蝶变者的深思与共鸣
那些一滴不落的生长蓄力
不正是一处新板块
冉冉升起的明媚个性
【 END 】
