广州楼市，真的回暖了。
6月30日，乐居君发布了广州2020上半年新房成交情况，数据显示从5月开始，广州新房市场开始升温，下半年楼市后劲十足。
另一方面，公寓市场也开始活跃起来，一大批打着“低总价低首付”口号的使用权公寓开始重出江湖，继乐居君实踩番禺万博板块、祈福板块使用权公寓后，近日海珠万达广场旁又有一个使用权公寓新盘在端午假期高调开盘，首付约18万元起。
销售称有客户甚至退掉隔壁的珠江壹号（产权公寓）订金，也要转买这个使用权公寓！
它究竟是什么来头？一起来看看。
01 端午开盘与产权公寓打对台？均价不足万元/㎡
项目名叫海珠米立方（标准地名：凤和商业广场），地块性质为集体建设用地，是凤和村与开发商合建的使用权公寓，现场的合作建房认知书清楚写明，项目不具备出商品房房产证，使用权限至2043年6月30日止。
由于项目要等到明年9月才交楼，所以实际使用年限约为22年。
项目毗邻万达广场，与大盘逸景翠园一路之隔，周边遍布纺织城，其中包括我们熟悉的中大布匹市场。
交通方面，目前没有地铁能直达项目，距离比较近的是地铁8号线鹭江站、地铁3/8号线客村站，出站后均需换乘公交到逸景路站。
不过待地铁11号线开通后，项目最近的地铁站为逸景路站，届时出行将方便很多。
有意思的是，项目与同是在端午假期开盘的珠江壹号距离不远，产品户型也比较接近，最大区别在于后者是产权公寓。
也是因为没有独立房产证，项目均价低至8400元/㎡；而珠江壹号首推户型涵盖建面约49-95㎡二至五房loft产品，均价4万元/㎡。销售称由于地段、户型相差不大，有客户在看完海珠米立方后，马上去退了珠江壹号的订金（当然这也是销售的片面之词，无从考究）
02
特价单位约36万元/套 最快6年回本？
尽管乐居君踩盘当日为工作日，但现场也几乎坐满了客户，他们中不少都在咨询酒店返租、公寓租金等问题。
据悉，项目一共分两期开发，其中一期即将封顶，主推产品为46~93㎡两至三房，二期还未开建。
一期共有14层，其中首层为商铺，2层是空中花园，3-5层是平层户型，也是投资者首选，未来将交给铂涛酒店运营管理，5层以上户型涵盖平层、loft。销售称购买高层的客户大多用来自住。
“因为我们层高有5米，还带阳台，所以吸引了很多年轻人买来自住。”销售说道。
从平面图来看，项目一期南向户型望逸景路，东南向望万达广场，西、北向望2楼的空中花园，如果从投资角度来看，买西、北向的户型性价比会较高。
乐居君参观了分别为A、B户型的两套48㎡样板间，其中A户型为中空设计。
A户型的楼梯设置在一楼中间位置，与乐居君此前看的公寓设计略有不同，上楼梯后，左右两边各有一间房，面积相差不大。
|48㎡A户型一楼
|48㎡A户型二楼
户型设计比较新颖，加上5米的层高，二楼也不会让人觉得压抑。
48㎡B户型则是双钥匙设计，楼梯开在入门处，可以分开上下层单独出售，意向人群为手上资金不多的投资者。
如果你想要交给酒店运营打理，享受返租的话，就只能选择B户型。
由于楼梯放在了入门处，B户型的客厅空间显得较大。
|48㎡B户型一楼
二楼的房间空间也很大，还做了独立的衣帽间。
|48㎡B户型二楼
价格方面，销售为乐居君计算了一套位于5楼的48㎡B户型，该户型一、二层可分开出售：
·其中一楼折后价为408942元，加上3万元“装修设计费”，总价约44万元，首付5成约22万元。
·二楼折后价为377950元，加上3万元“装修设计费”，总价约41万元，首付5成约205万元。
此外，项目开盘期间还推出多个一口价单位，最低354万元；
·最后再加上公寓的注册地址挂牌费，销售预计6年可以回本，而这6年的投资回报率，竟超过18%！
乐居君在团购网站查到，项目周边的高档公寓最低237元/晚，普通公寓约180~195元/晚，并没有销售宣传的400元/晚这么高。
03
旁边项目“烂尾”多年 终由万达接手盘活
从现场公示证件看来，项目地块为凤和村留用地选址，在2015年曾公示过控规调整，修改内容主要包括新增AH031542和AH031544地块为村留用地，也就是目前项目一、二期位置。
新增AH031543地块，用地性质为防护绿地。
此外，项目还公示了相关的施工许可证。
但是，项目地块性质始终为村集体用地，背后复杂性所带来的风险不容忽视。
以旁边的天雄商业广场为例，它同样是由某小开发商与凤和村集体经济联合社共同开发的项目，前身是1997年9月开张的天雄布匹市场。
|图片摄于2018年底
2012年，拥有15年历史的天雄布市结业，取而代之的是新建后的君豪国际商业城，也就是现在的天雄商业广场，但因开发商与村的协商问题，项目进度较慢，一度出现“天雄商业广场烂尾”传闻。此前在百度搜索出来的相关信息，也多是“烂尾”、“未开业”等等字眼。
该开发商员工透露，因为地块性质的特殊，经营商业广场需要大量资金投入，28年后还得移交回村集体联合社，对于开发商开说是一笔亏本买卖，所以前期推进缓慢。
最后，天雄商业广场由万达接手，其承担起该广场的运营，有望依靠其庞大的资金实力和号召力将商场盘活。
目前，天雄商业广场内也有部分二手复式公寓放盘，面积在30~40㎡左右，均价1.2万元/㎡。
|图片摄于2018年底
月租金方面，天雄广场内1室1厅公寓可租到2000~3100元/月不等。
有附近中介提醒，天雄商业广场内公寓为凤和村集体经济用地，属于没有房产证的小产权公寓，购买者只有使用权，期限为28年。并且需要签一个28年的租赁合同，但是法律规定租赁合同不能超过20年，因此后面8年没有保障。虽然价格便宜，但是法律风险也较大，还得谨慎考虑。
看到这里，你觉得总价最低约36万元/套的米立方公寓值得买吗？欢迎下方留言讨论。
