济南凤凰首府详解
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碧桂园,向来以高周转和跟投出名,开发的项目多集中于三线城市,去库存政策的加持让碧桂园成为了行业的凤凰。
张马片区说白了是碧桂园的战场,多数项目都有碧桂园的参与,无论买哪个盘碧桂园都能受益,只要是看好这个片区的客户,基本上不需要担心客户竞争的问题。魅力之城是碧桂园在张马片区打造的体量较大的项目,项目一共分为三个地块,分别是张马C2、C5、C6地块。
其中C2与C5地块由碧桂园独立开发运营,C6地块是由中建东孚、万科、正荣、碧桂园、广州天建房地产开发有限公司五家开发商联合开发的。
位置:
项目的位置在山师附中幸福柳分校北邻,售楼处位置即项目的C2地块西侧。
具体位置图如下:
交通:
凤凰首府的交通在张马片区目前的在售项目中可以说是相对方便不少的,项目的西侧为幸福柳路,东侧为奥体中路,南侧紧邻开源中路;距离地铁R3线张马屯站的直线距离约1公里,实际通行距离约1.7公里。
商业配套:
底商,项目的C2地块无底商,C5地块东侧有部分底商,C6地块每栋楼都有底商的存在,整个项目的商业体量不小,日常生活需求足够满足。
大型商业,例如万虹广场、龙湖天街、大悦城都是未来整个项目的大型商业配套,项目距离万虹广场的实际通行距离约3.2公里。
教育配套:
项目周边规划有小学和初中,学校规划早已经公凤凰首府示了,学校未签约,交付之后为划片入学。
医疗配套:
近一些的有济南市第三人民医院、济钢总医院;山东省省立医院东院区凤凰首府到项目的距离稍微有些远。
项目信息:
整个项目分三个地块来讲解,项目交付后物业使用碧桂园自持物业,洋房和叠拼交付时间为2021年年底,高层和小高层交付时间为2022年3月底,平层的公摊约15%,叠拼公摊20%,小高层两梯两户公摊23%,高层两梯四户公摊28%车位配比1:1,精装修交付。
C2地块:容积率1.22,非常低,整个项目规划有9栋多层和三栋洋房,此类产品在张马片区均属于稀缺产品。
该地块的户型有叠拼166、170、175,大平层228四种户型,户型图分别如下:
C5地块:容积率1.58,规划有5栋三叠别墅(面积140-215)、13栋6F洋房、4栋15F小高、5栋24F高层(面积100-125)。
该地块的户型有:126、136、140;叠拼166、170、175;平层228共七种户型,户型图分别如下:
该地块虽然整体的容积率不高,凤凰首府但是由于设计有高层,所以该地块的部分楼栋上存在居住公寓,具体居住公寓情况如下:
C6地块:容积率2.52,规划有6栋16F小高、6栋18F小高、2栋33F高层(面积100-125平),但是该地块为商住混合地块,不同于C2、C5的纯住宅规划。
该地块户型有:110、126、136三种户型,户型图分别如下:
该地块也凤凰首府存在部分居住公寓,具体如下:
价格:
高层均价13700左右;
小高层均价14000左右;
叠拼:上叠中叠总价350万-370万;下叠总价450万-550万;
大平层单价20000左右,目前仅剩一套;
总结:
C2和C5两个地块,产品不错,容积率不高,没有底商,在张马片区的项目中综合产品力很强;
C6地块,全部楼栋下有底商,楼栋分布小组团特点非常明显,三栋楼、四栋楼一个组团,所有楼栋都沿路,不利因素非常明显;
整个项目的户型设计很好,小三室、小四室包括大户型设计的都不错,碧桂园高周转下的房屋质量时好时坏,装修的品质算不上整个片区最好的,也并不差,价格最优惠的时候部分110的房源价格低于过13500;但是大户型也有问题,项目周边的环境让叠拼和平层产品在此处没有了优势,要知道汉峪片区的平层价格才高多少?
项目的位置对比同片区在售项目可以称得上是很好的位置了,但是对比同价位不同片区的优势又不那么明显;学校尚未签约多少有些遗憾,但是我们还是要相信公立教育。
总的来说,在张马片区里凤凰首府的综合产品力还是不错的,如果不是非得买这个片区还是建议多对比,多做功课。
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