很少有中介公司愿意把经纪人当作长期资产储备，持续为他们支付底薪及社会保险
深圳一家中介门店正在关店 摄影：陈嘉瑶
文｜《财经》记者 陈嘉瑶 张光裕
编辑｜王博
9月初，深圳龙华区一家Q房网中介门店正在关店。细雨中，两个搬家师傅在清理废弃的桌椅，门店经纪人已不知所踪，地上堆放的杂物里，依稀可以辨别出他们遗落的名片。
Q房网是深圳四大房地产中介之一，在二手房市场萧条之际，这家公司也不得不关店来削减成本。
7月，深圳市房地产中介协会对该市近六成中介门店进行了一次行业摸底调研。结果显示，上半年约有460家中介门店已注销、已停业或计划关停，占比约为111%，涨幅在监测的70个大中城市中居于首位。
2021年初，为了稳房价，深圳陆续推出了建立二手住房成交参考价格发布机制，封堵通过假离婚获取购房资格等政策，并严查首付资金来源，严查消费贷、经营贷等流入楼市。
多轮调控下，深圳房地产市场降温明显。深圳市房地产中介协会数据显示，2月深圳二手房网签单量环比下降411%。
图片来源：深圳市房地产中介协会
一位深圳购房者发现，虽然现在不动产登记中心已经关闭了十几个办事窗口，但市民还是一进门就能办上业务。半年前在这里办理过户手续需要排近两小时的队。
房价、成交量齐跌导致房产经纪人大量失业。
据深圳市房地产中介协会统计，截至2021年6月30日，深圳实名登记的中介从业人员数量约为48%。按照深圳6月网签单量3216套计算，平均每个经纪人当月卖出03万通电话才能成交两套房子。
这意味着，经纪人每天花费四五个小时的扫客动作，最终成交的转化率是非常低的。
从带看到成交的转化率同样较低。居理买房网告诉《财经》记者，行业目前的平均水平是，客户真有较强购房意愿的有效带看，每个经纪人每月不过两三次。在上海新房市场，行业普遍水平是20多次带看才能促成一次成交。
低人效决定了中介服务行业一直采用人海战术，但是现在，这种战术的成本在逐渐升高。
截至2020年底，链家有近14万经纪人。一般来说，链家招聘一名中介人员前期的培训成本1万，6个月底薪3万，总共4万。也就是说链家每流失一名经纪人的成本约为4万元。杨现领估算，假设月度人员流失率为10%，每月人员流失带来的成本约为6.4亿元。
不管是为了保障行业健康发展，维护经纪人的尊严和利益，还是为了提高公司的核心竞争力，人海战术都将淡出房产交易中介的历史舞台。
杨现领认为，要促进房地产中介行业健康发展，最重要的一点是提高行业准入门槛，改变目前行业进来容易，出去也容易的状态，慢慢沉淀下一批人才。
首先，形成独家委托制度，业主只能将房源委托给一个经纪人。这样只有专业度高、口碑好的经纪人才能获得业主的信任，才有业务可以做。
其次，建立营业保证金制度，经营中介门店必须先在政府监管账户交一笔十几万元起的保证金。目前经营中介门店的成本很低，开店很容易。中介公司在培养人时有顾虑，担心培养出的人才最后都去贝壳平台独立开店了。
最后，建立规范的考试制度，严格要求经纪人持证上岗。根据诸葛找房数据研究中心统计，目前超过80%的从业经纪人没有执业证书。
提高从业门槛的同时，也应该提高从业人员的待遇，才可能吸引优秀人才进入行业。
他指出，如果能出现有责任感的代表性公司，持续给中介员工发放底薪，那么在人才市场上，不发底薪的公司就难以招到优秀的人才，从而被淘汰。
日本三井不动产是一个很好的案例。三井在2012年实施全底薪制度，取消经纪人提成，只有底薪加交通、电话等补贴。三井认为只有这样，才能从根本上消除成交导向，为消费者提供优质服务。配合全底薪制度，三井建立了严格的招聘和培训体系，新人入职前两年几乎都在学习和培训，四年后才能独立执业，五到七年后晋升还要接受新一轮培训并撰写论文。
通过这一体系，三井打造了自己专有的人才供应链，员工年流失率仅为2%-3%。这从根本上保证了三井的中介费可以达到6%，而小中介只有2%-4%。
但是中国迄今为止还没出现这样的中介公司，行业这些年的进步也很有限。
杨现领分析，行业门槛的建立及从业人员待遇优化在短期内很难实现。目前政府层面没有面向中介公司和经纪人的立法监管和保护，整个行业是在“裸奔”，大家都没有安全感。
（*应采访对象要求，文中王晓、李琳、赵宏为化名）
